Ena izmed posledic slabše bonitetne ocene je to, da se bodo dotične banke na mednarodnem trgu dražje zadolževale, logična posledica tega pa je, da bodo podražile posojila, ki jih dajejo same – dražji denar bodo najbrž dražje zaračunale. V Sloveniji so obrestne mere že sedaj nadpovprečno visoke, če jih primerjamo s tistimi v EU območju, dodatna podražitev pa bi vsekakor negativno vplivala na kreditno klimo v državi.

Dodatna težava je tudi v tem, da ima večina naših bank težave z razmerjem med krediti in depoziti, saj veliko več denarja posojajo, kot ga prejmejo v varčevanje. To pomeni, da so bolj odvisne od situacije na denarnem trgu in da jih vsaka podražitev denarja še dodatno prizadene. Tudi zato lahko v letu 2012 pričakujemo večji poudarek na iskanju depozitov, kar pa bi lahko pomenilo  višje depozitne obrestne mere .

Iz vsega tega sledi, da se bodo stanovanjski krediti v letu 2012 najbrž podražili. Za koliko in pri katerih bankah, bomo še videli, vsekakor pa tudi v bodoče velja, da se je pred najemom kredita potrebno pozanimati pri večih kreditodajalcih. Glede na trenutno situacijo bo ta korak najema kredita postal še pomembnejši, kot je bil doslej.

Tik preden se je trenutna finančna kriza začela, je Euribor kraljeval na rekordni vrednosti, ki je znašala okrog 5,5 %, fiksni pribitki pa so se gibali nekaj malega med 1 in 1,5 %, torej je bila skupna obrestna mera blizu 7 %. V tem trenutku je situacija popolnoma drugačna, saj je Euribor malce nad 1 %, hkrati pa se marža začenja pri 1,6 %, torej imate z nekaj sreče in pogoajalske sposobnosti kaj hitro kredit, katerega skupna obrestna mera ne presega 3 %. Ampak če se to sliši izjemno super in ugodno, potem si predstavljajte kako zelo veseli so tisti, ki so pred dobrima dvema letoma najeli kredit s prej omenjenim pribitkom v višini dobrega odstotka in jim ta pribitek ostane še naprej.

Ta uvod je potreben, če želimo razumeti, da ni prav nobenega razloga za paniko sedaj, ko Euribor raste. Daleč je čas, ko bo dosegel normalno vrednost, ki se giblje okrog 3 % in še dlje je čas, ko bo spet dosegel rekordne vrednosti. Hkrati pa je treba priznati tudi to, da se je treba sprijazniti z dejstvom, da alternative pravzaprav ni.

Sicer posamezne banke kot alternativo ponujajo nominalno oz. fiksno obrestno mero in jo oglašujejo kot nekaj, kar vam bo dalo finančno varnost. Ampak ali res želite plačevati 100 EUR več samo zato, da boste z zagotovostjo vedeli, da boste tudi čez eno leto plačevali 100 EUR (ali pa morda še samo 90) več?

Nominalne obrestne mere za stanovanjski kredit se gibljejo okrog 6,50 %, torej približno 3 % nad srednje ugodnim kreditom, ki je vezan na Euribor. Oz. povedano drugače, ob kreditu v višini 100.000 EUR in odplačilno dobo 20 let, ta razlika v anuiteti znaša 170 EUR.

Preden se bo Euribor dvignil še za dodatne 3 odstotne točke, boste vi na račun trenutne nižje obrestne mere prihranili kar nekaj tisoč Evrov.

Strinjam se, da je za vse kreditojemalce rast Euribora neprijetna novica, a hkrati se je treba zavedati, da je trenutno stanje anomalija in da se bo slejkoprej uravnalo. Je pa treba to že sedaj vzeti v zakup in raje kredit najeti za daljšo dobo, kot pa ob dvigu Euribora ugotoviti, da je anuiteta postala enostavno previsoka.

Na prvi pogled vsekakor, po bolj tehtnem premisleku pa je tudi pribitek nenazadnje le en del paketa, ki ga sprejmemo ob najemu stanovanjskega kredita pri določeni banki. Treba je namreč vedeti, da so že pri samem kreditu še druge pomembne postavke (stroški odobritve, obračunavanje interkalarnih obresti, druge zahteve banke, …), hkrati pa je tudi samo poslovanje s posameznimi bankami različno obračunano (stroški vodenja računa, cena plačevanja položnic, stroški dvigovanja denarja na bankomatih, ponudba ostalih produktov, …). Iz tega sledi, da je treba pri izbiri ustrezne ponudbe biti precej natančen in izbrati dolgoročno najboljšo rešitev.

Stanovanjski krediti – direktni stroški

Stanovanjski kredit s seboj prinese določene stroške, ki so direktno povezani z njim:

1. mesečna anuiteta
2. stroški odobritve
3. stroški odvetnika, notarja, zavarovanja (hipoteke)

Pri prvih dveh postavkah imamo možnost pogajanja, pri tretji pa ne. Anuiteto zbijamo predvsem z nižanjem pribitka, pri stroških odobritve so banke včasih tako popustljive, da jih celo popolnoma odpišejo, kar se pa tiče stroškov odvetnika, notarja ter zavarovanja, oz. vpisa hipoteke, pa vpliva pravzaprav nimamo. To so stroški, ki so pretežno neodvisni od izbrane banke in se plačujejo posebej, po postavkah dotičnih služb.

Stanovanjski krediti – indirektni stroški

Ko boste izbrali banko pri kateri boste stanovanjski kredit najeli, bo ta banka zahtevala, da postanete njihov komitent in prenesete svoje poslovanje k njim. Stroški, na katere morate biti pozorni pri takšni menjavi banke so:

• vodenje računa
• stroške spletne banke (vprašajte, če so vključeni že v vodenje transakcijskega računa)
• stroški kreditnih kartic
• cena plačila položnice preko spletne banke in v poslovni enoti
• višina nadomestila, če denar dvigujete na bankomatih drugih bank

Če niste vajeni spletnega bančništva, vam bo najbrž pomembno tudi to, da imate v bližini enoto banke in da ima delovni čas, ki vam ustreza. Preverite tudi, kako je s ponudbo ostalih produktov. Tokrat sicer res najemate stanovanjski kredit, a morda boste že kmalu zaprosili za izredni limit, čez nekaj let boste morda potrebovali potrošniški kredit za nov avto, ali pa boste enostavno želeli kredit predčasno poplačati in vas tudi glede tega zanimajo potencialni stroški.

Preverite vzdušje v poslovni enoti. Sicer je to popolnoma subjektivno mnenje, a vedeti morate, da boste naslednjih nekaj let tem ljudem zaupali vse svoje finančne skrivnosti. Naj bo tudi to eden od glavnih razlogov zakaj ste se za določeno banko odločili. Dolgoročno bo ravno ta element morda bolj pomemben, kot evro ali dva prihranka na mesec

Posledica tega je slaba informiranost in ko pride čas za najem stanovanjskega kredita, se veliko kreditojemalcev tega loti na napačen način.

Zmota številka 1:

Najugodnejši kredit bom zanesljivo dobil na banki, kjer sem že vrsto let komitent!

To ni res. Najugodnejši stanovanjski kredit boste na vaši banki dobili le v primeru, da je trenutno med najugodnejšimi in da ste naleteli na referenta, ki ste mu izjemno simpatični. Če katerakoli od teh dveh postavk ne drži, potem boste pri vaši banki najeli slab in drag kredit. Če banka trenutno ni konkurenčna, potem ugodnega kredita v nobenem primeru  ne morete dobiti, če pa je konkurenčna, pa vam skoraj zagotovo ne bodo ponudili najboljše ponudbe, če si ne boste uredili še kakšne konkurenčne ponudbe drugih bank.

Zmota številka 2:

Pri kreditu se ne da pogajati.

Ravno zaradi tega prepričanja se izjemno redko zgodi, da bi kdo dobil dobro ponudbo takoj, ko pride na svojo banko. Če referentu ne boste dali vedeti, da greste povprašat še h konkurenci, vam bo zanesljivo pripravil slabo ponudbo. Treba je iti od banke do banke in šokirani boste, koliko denarja se na tak način prihrani. Stanovanjski krediti so stvar pogajanja in razlika v obrestni meri med najugodnejšo in najmanj ugodno banko je ponavadi čez 1%, prevedeno v anuiteto pa je to lahko (odvisno od višine kredita in dobe odplačevanja) krepko čez 100 EUR razlike vsak mesec.

Kreditni posredniki pomagamo pri najemu kredita

Dober kreditni posrednik je pri najemu stanovanjskega kredita zlata vreden. To izjavo je sicer treba jemati z rezervo, saj pri kreditnem posredništvu velja pravilo:

Kreditni posrednik vam nikoli in nikdar ne sme zaračunati svoje storitve!

Zakon o bančništvu nam to izrecno prepoveduje in v primeru, da naletite na posrednika, ki vam želi storitev zaračunati, ga na to opozorite. Kreditni posredniki smo plačani izključno s strani bank in to ob realizaciji kredita. Kreditni posrednik, ki vam bo zaračunal storitev, preprosto ni dovolj dober, da bi lahko uredil dovolj dobro ponudbo, ki bi jo vi sprejeli in se zato poslužuje drugih, nelegalnih virov prihodkov.

Smisel kreditnega posredništva je urejanje boljših kreditnih ponudb, kot si jih zmore kreditojemalec sam. To nam uspeva zaradi velikega obsega posredovanih strank zaradi katerih nam banke omogočajo ugodnejše pogoje, kot si jih lahko pridobi posameznik. Ravno zato, ker storitve ne zaračunavamo, je ‘najem’ kreditnega posrednika brez tveganja, saj je najslabši možen scenarij ta, da vam posrednik ne uredi ugodnejše ponudbe, kot ste jo pridobili sami. V tem primeru pa ste dobili potrditev, da imate res izjemno dobro ponudbo za stanovanjski kredit.

Pri podjetju Fidora se ponašamo s podatkom, da smo v prvem polletju leta 2010 za 84% naših strank uredili ugodnejše ponudbe, kot so si jih uspeli sami. Kontaktirajte nas preko našega obrazca za urejanje ponudb in najkasneje v roku dveh delovnih dni vam bomo pripravili ponudbo. Kot že rečeno, je storitev brezplačna in brez obveznosti.

OBRAZEC ZA PRIPRAVO PONUDBE STANOVANJSKEGA KREDITA

Predvsem stanovanjski krediti so zgodba zase, saj gre v največji meri za kredite v višini nekaj deset tisoč evrov in le malokdo se za najem le-teh odloči na podlagi tega, da na oknu lokalne bančne enote vidi plakat, ki mu ponuja super akcijski kredit. Seveda je iluzorno pričakovati, da banke ciljajo na takšne impulzivne kreditojemalce, saj bi v tem primeru bilo njihovo poslovanje bolj kratkega diha. Stanovanjski krediti se najemajo takrat, ko se ljudje odločamo za gradnjo, adaptacijo ali pa nakup nepremičnine, in ko v družini odločitev za nekaj od tega pade, je po navadi stanje na kreditnem trgu irelevantno.

S temi akcijami skušajo tiste, ki so že v fazi najemanja kredita, prepričati, da njihova banka ponuja nekaj, kar je v tistem trenutku v drugih bankah nemogoče dobiti. Vsaj 95 % ljudi ne pozna dogajanja na kreditnem trgu v časih, ko kredita ne potrebujejo, in te ljudi je treba dobiti v svojo bančno enoto. In kaj pritegne ljudi bolj kot velik, sijoč napis ‘AKCIJA’? Nič – mogoče samo še velik, sijoč napis ‘BREZPLAČNO’. In ne bodite presenečeni, če gresta ta dva napisa z roko v roki pri oglaševanju akcijskih kreditov.

Akcija – Euribor + 1,80 % in brezplačno vodenje računa ali pa npr. polovični stroški odobritve. Vam je to znano? Najbrž vam je, pri vsem skupaj pa je pomembno še nekaj. *.

Ta zvezdica je v večini primerov najbolj pomembna informacija oz. je pomembno to, kar se skriva za njo. Najpogosteje je namreč darilo, ki je na veliko predstavljeno v akciji, pogojeno z zahtevami, ki so v drobnem tisku. V tem drobnem tisku banke največkrat zahtevajo sklenitev kakšne oblike življenjskega zavarovanja ali varčevanja, ki pa vašo mesečno obveznost dvignejo nad ponudbo kakšne druge banke in njene redne ponudbe, ki pa nima dodatnih zahtev.

Kako torej ugotoviti, katera banka v resnici kaj ponuja in katera banka v zameno za ugodno obrestno mero zahteva preveč? Pri podjetju Fidora vam pripravimo primerjavo ponudb različnih bank in vam svetujemo, kje boste najeli najugodnejši stanovanjski kredit in kje je akcija samo marketinški trik.

Postopek pridobitve stanovanjskega kredita za namen gradnje nepremičnine je bistveno bolj zapleten, kot pri kreditu za nakup. Zaplete se namreč pri zavarovanju kredita, saj se pri slednjem najpogosteje postavi hipoteka kar na kupljeno nepremičnino, pri kreditu za gradnjo pa te nepremičnine še ni.

Stanovanjski krediti za gradnjo so sicer med bolj zaželjenimi oblikami, zato obstajajo rešitve, predvsem tri načine bi izpostavil:

• Nadomestna hipoteka
• Rastoča hipoteka
• Več kreditov

Nadomestna hipoteka

To je kredit za gradnjo, ki je najbolj eleganten in stroškovno najbolj sprejemljiv. Gre za to, da celoten kredit za gradnjo najamete v enem kosu, zavarujete pa ga s hipoteko na drugo nepremičnino. To je lahko stanovanje ali hiša, ki jo imate v lasti vi, ali pa kdo drug. V praksi se najpogosteje za to rešitev odločajo mlade družine, ki jim na pomoč priskočijo starši s svojimi hišami. Sploh glede na to, da je rešitev začasna in da se kasneje hipoteka prenese na novozgrajeni objekt, je tveganje staršev precej majhno.

2. Rastoča hipoteka

Pri načinu rastoče hipoteke mora imeti novogradnja v začetku dovolj visoko vrednost, da se banke za ta način odločijo. Po navadi je dovolj, če hišo zgradite z lastnimi sredstvi tako daleč, da je pod streho, nato pa najamete tak kredit. Pri rastoči hipoteki vsa sredstva niso takoj na voljo, ampak se črpajo po tranšah oz. fazah gradnje, tako kot hiša pridobiva na tržni vrednosti. Na ta način je črpan del kredita vedno dovolj dobro zavarovan. Težava pri rastoči hipoteki je v tem, da se anuiteta prične plačevati šele ko je ves kredit porabljen, v vmesnem času pa banka zaračunava interkalarne obresti, ki pa niso nizke.

3. Več zaporednih stanovanjskih kreditov

Za to opcijo se boste odločili, oz. se boste primorani odločiti, če ne boste imeli dovolj lastnih sredstev za začetek projekta gradnje, oz. možnosti za nadomestno hipoteko. Je najdražja izmed možnosti, saj boste vsak posamezen kredit morali zavarovati pri zavarovalnici in plačati stroške odobritve.

Težava pri klasičnih stanovanjskih kreditih je, da so navzgor omejeni na približno 40.000 EUR ter imajo krajšo dobo odplačevanja – do 15 let (Opomba: ob podatka se med bankami razlikujeta), zato zelo verjetno le en kredit ne bo dovolj, hkrati pa bo skupna anuiteta precej visoka zaradi kratke dobe.

Medtem, ko je prva od možnosti precej podobna kreditom za nakup, pa pri drugih dveh sam predlagam za začetek predvsem varčevanje in kasnejši začetek gradnje, če se le da. Ob pomanjkanju lastnih sredstev sta rešitvi precej dragi in velikokrat pravzaprav tudi neizvedljivi.

V podjetju Fidora smo zelo dobro podkovani z znanjem o vseh vrstah kreditov, tudi s tistimi za gradnjo. Če ste ravno v fazi urejanja kredita, izpolnite vprašalnik za stanovanjski kredit, mi pa vam bomo pripravili ponudbe različnih bank.

Storitev je brezplačna.

Vprašalnik najdete tukaj: Priprava ponudbe za stanovanjski kredit

Osnova pri ugotavljanju bonitete je vaša zaposlitev. Nedoločen čas je precej bolj zaželjen, kot zaposlitev za določen čas. Zaposleni v javnem sektorju so zaradi zanesljivosti zaposlitve generalno gledano najbolj zaželjeni komitenti in kreditojemalci. Sledijo zaposleni v velikih, dobro stoječih podjetjih, nato pa sledijo srednja in mala podjetja ter čisto na repu zaposleni pri samostojnih podjetnikih. Seveda ni vse tako enostavno in tudi velikost podjetja ni edini dejavnik, saj se preverja tudi boniteta delodajalca.

Ravno tako pomembna je vaša neto plača, ki sicer že v osnovi določa vašo kreditno sposobnost, ob tem pa banki daje približno predstavo o produktih, ki vam jih lahko še ponudi in seveda tudi zaračuna. Je sploh treba posebej omeniti, da je višja plača bolj zaželjena? Najbrž ne.

Marsikdo je presenečen, ko izve, da tudi zakonski stan vpliva na njegovo boniteto. Je pa dokaj logično, da banka bolj zaupa nekomu, ki ni odvisen zgolj od sebe in svoje zaposlitve, ampak ima ob sebi še osebo na katero lahko računa, če se pri njem karkoli zalomi. Partnerji tudi sicer velikokrat skupaj najamejo stanovanjski kredit, banka pa na ta način dobi dva nova komitenta, pogosto pa še kakšen varčevalni račun za otroke.

Zavarovanje stanovanjskega kredita je še en bistven faktor pri pogajanju za dobre pogoje. Najbolj zaželjen način zavarovanja je hipoteka oz. vknjižba lastninske pravice v korist banke, sploh pri visokih kreditih (nad 40.000 EUR) je pa to pravzaprav edini možen način. Vaša prednost je, če je kredit nižji oz. precej nižji, kot znaša 80 % vrednosti nepremičnine, ki gre pod hipoteko. V tem primeru je zavarovanje dobro, banka je tega vesela, vi pa lahko na račun tega pridobite za kakšno desetinko odstotka nižjo obrestno mero.

Če sem na začetku omenil, da je najbolj pomembna zaposlitev, pa je vsaj enako pomembna tudi vaša zgodovina. Tu predvsem ciljam na pretekle kredite in kako redno ste jih odplačevali. Nerednih plačnikov se banke izogibajo, zato je vedno, tudi ob najmanjših kreditih potrebno imeti v mislih to, da si z rednim plačevanjem pri banki gradite imidž, ki ga boste v prihodnosti še kako dobro lahko vnovčili.

Najem stanovanjskega kredita je vse prej kot lahek projekt, sploh, če želite sebe predstaviti kot bonitetno stranko in na ta način pridobiti bolj ugodne pogoje. Pri podjetju Fidora se ukvarjamo ravno s tem, ponudbe bank pa vam priskrbimo brezplačno.

Preverite na fidora.si

Ravno pogajanje je ključni del celotnega procesa. Kot nekdo, ki se z urejanjem dobrih kreditnih pogojev poklicno ukvarja, lahko to potrdim iz prve roke. Razlika v obrestni meri, ki jo dobi nekdo, ki sprejme prvo ponudbo banke oz. nekdo, ki v projekt pridobitve kredita vloži več časa je izjemna in ta razlika v obrestni meri se manifestira v občutni razliki pri višini mesečne anuitete. In če je obrestna mera samo vrh, pa je na poti do tega vrha še vrsta ‘bonbončkov’, ki jih je treba pobrati – stroški odobritve, stroški prenosa poslovanja, itd. Zakaj bi za svoj kredit plačali več kot je nujno potrebno?

Kako po stanovanjski kredit?

Težava je v tem, da večina ljudi stanovanjski kredit najame enkrat, dvakrat, zelo malo ljudi pa večkrat. Prvič, ko rešujemo lasten stanovanjski problem, drugič, ko pomagamo rešiti stanovanjski problem svojim otrokom, in morda vmes še kakšno refinanciranje, to pa je tudi vse. In težava je ravno v tem, da se tega lotevamo tako redko, da enostavno ne moremo biti v koraku s časom in še pomembneje – v koraku z dogajanjem na trgu posojil. Roko na srce je to dogajanje dokaj dolgočasno, tako da je zelo malo ljudi, ki to spremljajo iz golega interesa. Sam to spremljam, ker mi to narekuje moje delo, drugače bi se temu veselo ognil.

In zaradi tega pomanjkljivega poznavanja situacije je referent na banki v absolutno boljšem položaju, saj je ena izmed njegovih nalog tudi ta, da vam ne ponudi boljših pogojev, kot si jih sami zaželite. Težava je v tem, da zaradi zgoraj omenjenega nepoznavanja situacije večina ljudi ne ve, kakšne pogoje lahko realno dobi. Seveda obstaja splet in obstajajo znanci, ki so polni nasvetov, ker so sami pred kratkim pridobili kredit – ampak primeri bolničarja Petra, ki je iskal kredit za nakup avtomobila, profesorico Matejo, ki si gradi hišo ter upokojencem Ivanom, ki pomaga vnuku pri nakupu stanovanja so med seboj neprimerljivi. Vsak primer je namreč zgodba zase in vsak od naštetih ima drugačno boniteto ter posledično drugačen pogajalski položaj.

Če imate kakršnokoli vprašanje oz. predlog glede spletne strani, uporabite kar naš kontaktni obrazec.

Priporočam tudi obisk spletne strani fidora.si, kjer lahko oddate zahtevek, da vam mi brezplačno uredimo najugodnejši stanovanjski kredit.