Vaša info točka, ko iščete stanovanjski kredit

Tako kot trgovske verige vseh možnih specializacij so tudi banke ugotovile, da potrošniki padamo na akcije. Ampak – ali res lahko stanovanjski kredit primerjamo s paniranimi lignji ali pa avtomobilski kredit z gaudo, znižano za 30 odstotkov? Mislim, da ne.

Predvsem stanovanjski krediti so zgodba zase, saj gre v največji meri za kredite v višini nekaj deset tisoč evrov in le malokdo se za najem le-teh odloči na podlagi tega, da na oknu lokalne bančne enote vidi plakat, ki mu ponuja super akcijski kredit. Seveda je iluzorno pričakovati, da banke ciljajo na takšne impulzivne kreditojemalce, saj bi v tem primeru bilo njihovo poslovanje bolj kratkega diha. Stanovanjski krediti se najemajo takrat, ko se ljudje odločamo za gradnjo, adaptacijo ali pa nakup nepremičnine, in ko v družini odločitev za nekaj od tega pade, je po navadi stanje na kreditnem trgu irelevantno.

Z začetkom marca je v veljavo stopila nova, višja vrednost minimalne plače. Ta sedaj znaša 562 EUR oz. za dobrih 100 EUR več, kot je bila doslej. Čeprav gre na to potezo gledati splošno pozitivno pa bo na kreditnem trgu vsekakor imela ravno nasproten učinek. V skladu z Zakonom o izvršbi in zavarovanju morajo banke namreč to cifro upoštevati kot nedotakljivo in je ne smejo obremeniti z anuiteto za kredit.
Ravno tukaj pride do problema. Nekdo, ki je doslej prejemal minimalnih 460 EUR in je upal, da bo ob dvigu plače končno lahko najel kredit, je, kar se tega tiče, na istem kot doslej. Enako težavo pa ima sedaj nekdo, ki je pred spremembo imel plačo npr. 600 EUR, bil kreditno sposoben v višini 140 EUR, po novem pa je kreditno nesposoben, saj mu delodajalec plače ni dolžan dvigniti, kreditni cenzus pa zanj še kako velja.
Je pa potrebno opozoriti še na dodaten kratkoročni problem. Tudi, če je podjetje za 102 EUR dvignilo plače vsem zaposlenim, ne samo tistim z minimalnimi plačami, kratkoročno to še vedno ne bo dovolj pri najemu kredita, saj je nov cenzus stopil v veljavo takoj, ob najemu kredita pa se upošteva povprečje zadnjih treh plač – torej plače po starem, omejitev po novem. Glede na to, da, jasno, sem spada tudi stanovanjski kredit, bo zanimivo videti, kakšen efekt bo sprememba imela na nepremičninski trg, ki je že brez tega težko dihal. Zdaj bo še težje.

Počasi se začenja gradbeno obdobje, z njim pa pridejo tudi stanovanjski krediti za gradnjo.

Postopek pridobitve stanovanjskega kredita za namen gradnje nepremičnine je bistveno bolj zapleten, kot pri kreditu za nakup. Zaplete se namreč pri zavarovanju kredita, saj se pri slednjem najpogosteje postavi hipoteka kar na kupljeno nepremičnino, pri kreditu za gradnjo pa te nepremičnine še ni.

Stanovanjski krediti za gradnjo so sicer med bolj zaželjenimi oblikami, zato obstajajo rešitve, predvsem tri načine bi izpostavil:

• Nadomestna hipoteka
• Rastoča hipoteka
• Več kreditov

Kot že rečeno, stanovanjski krediti niso enako dosegljivi vsem ljudem, oziroma niso vsem dosegljivi pod enakimi pogoji. Banke imajo namreč skupek parameterov, po katerih določajo kako dobra ter kako bonitetna stranka ste. Poenostavljeno to pomeni samo to, da določijo kako dober plačnik boste, hkrati pa tudi koliko transakcij, ki niso povezane s kreditom boste mesečno opravili. Najbrž ni potrebno posebej omenjati, da banke iščejo predvsem dobre plačnike in take, ki bodo ob kreditnih obrestih tudi z veliko transakcijami in z njimi povezanimi provizijami banki prinseli dodaten dobiček.

Osnova pri ugotavljanju bonitete je vaša zaposlitev. Nedoločen čas je precej bolj zaželjen, kot zaposlitev za določen čas. Zaposleni v javnem sektorju so zaradi zanesljivosti zaposlitve generalno gledano najbolj zaželjeni komitenti in kreditojemalci. Sledijo zaposleni v velikih, dobro stoječih podjetjih, nato pa sledijo srednja in mala podjetja ter čisto na repu zaposleni pri samostojnih podjetnikih. Seveda ni vse tako enostavno in tudi velikost podjetja ni edini dejavnik, saj se preverja tudi boniteta delodajalca.

Stanovanjski krediti so lahko zelo neprijetna reč, če se najema, oz. že samo priprave na najem kredita ne lotimo na pravi način. V večini primerov gre za visoke zneske in za precej dolge dobe odplačevanja, kar že samo po sebi pomeni določeno obremenitev za posameznika, oz. družino ter družinski proračun. Kako velika bo ta obremenitev pa je odvisno od tega, kako dobro ste se pogajali ob najemu stanovanjskega kredita.

Ravno pogajanje je ključni del celotnega procesa. Kot nekdo, ki se z urejanjem dobrih kreditnih pogojev poklicno ukvarja, lahko to potrdim iz prve roke. Razlika v obrestni meri, ki jo dobi nekdo, ki sprejme prvo ponudbo banke oz. nekdo, ki v projekt pridobitve kredita vloži več časa je izjemna in ta razlika v obrestni meri se manifestira v občutni razliki pri višini mesečne anuitete. In če je obrestna mera samo vrh, pa je na poti do tega vrha še vrsta ‘bonbončkov’, ki jih je treba pobrati – stroški odobritve, stroški prenosa poslovanja, itd. Zakaj bi za svoj kredit plačali več kot je nujno potrebno?