Kljub temu, da tematika naše strani ni povezana s spletom, pa je vseeno prav, da se spomnimo začetkov spleta. Medtem ko je od registracije prve domene (symbolics.com) minilo že 25 let pa je od prve spletne strani, ki je bila na naslovu info.cern.ch/hypertext/WWW/TheProject.html, minilo 20 let. Objavil jo je sicer Tim Berners-Lee. Kakšne so bile takrat cene domen in ali je g. Berners-Lee moral za nakup domene in za gostovanje najeti gotovinski kredit pa žal ne vem. V vakem primeru pa vse najboljše, splet.

Potem, ko je prejšnji teden bonitetna agencija Fitch sledila zgledu Moody’s in znižala bonitetno oceno sedmih slovenskih banka, se je marsikdo vprašal, kaj točno to pomeni za kredite v bližnji prihodnosti.

Ena izmed posledic slabše bonitetne ocene je to, da se bodo dotične banke na mednarodnem trgu dražje zadolževale, logična posledica tega pa je, da bodo podražile posojila, ki jih dajejo same – dražji denar bodo najbrž dražje zaračunale. V Sloveniji so obrestne mere že sedaj nadpovprečno visoke, če jih primerjamo s tistimi v EU območju, dodatna podražitev pa bi vsekakor negativno vplivala na kreditno klimo v državi.

Velika večina kreditov, sploh če se osredotočimo na stanovanjske kredite, je vezanih na Euribor. In glede na to, da je v današnjih časih rešitev stanovanjskega problema brez najema stanovanjskega kredita skoraj iluzija, lahko rečemo, da Euribor močno vpliva na življenje aktinega prebivalstva pri nas. In glede na vpliv, ki ga ima, o njem pravzaprav vemo zelo malo.

Tik preden se je trenutna finančna kriza začela, je Euribor kraljeval na rekordni vrednosti, ki je znašala okrog 5,5 %, fiksni pribitki pa so se gibali nekaj malega med 1 in 1,5 %, torej je bila skupna obrestna mera blizu 7 %. V tem trenutku je situacija popolnoma drugačna, saj je Euribor malce nad 1 %, hkrati pa se marža začenja pri 1,6 %, torej imate z nekaj sreče in pogoajalske sposobnosti kaj hitro kredit, katerega skupna obrestna mera ne presega 3 %. Ampak če se to sliši izjemno super in ugodno, potem si predstavljajte kako zelo veseli so tisti, ki so pred dobrima dvema letoma najeli kredit s prej omenjenim pribitkom v višini dobrega odstotka in jim ta pribitek ostane še naprej.

Anuiteto, ki je v končni fazi edini pravi odraz (ne)ugodnosti kredita, določa predvsem obrestna mera, oziroma fiksni pribitek, ki dopolnjuje izbrani Euribor. Ravno ta pribitek pa je v veliki večini primerov edini predmet pogajanja pri iskanju ugodnega kredita. Pa je res tako pomemben?

Na prvi pogled vsekakor, po bolj tehtnem premisleku pa je tudi pribitek nenazadnje le en del paketa, ki ga sprejmemo ob najemu stanovanjskega kredita pri določeni banki. Treba je namreč vedeti, da so že pri samem kreditu še druge pomembne postavke (stroški odobritve, obračunavanje interkalarnih obresti, druge zahteve banke, …), hkrati pa je tudi samo poslovanje s posameznimi bankami različno obračunano (stroški vodenja računa, cena plačevanja položnic, stroški dvigovanja denarja na bankomatih, ponudba ostalih produktov, …). Iz tega sledi, da je treba pri izbiri ustrezne ponudbe biti precej natančen in izbrati dolgoročno najboljšo rešitev.

Jasno je, da je najem stanovanjskega kredita projekt, ki se ga večina ljudi loti le enkrat ali dvakrat v življenju. Zaradi tega je redkokdo na tekočem z dogajanjem na trgu kreditov, saj stanovanjski krediti niso ravno področje, ki bi ga veliko ljudi spremljalo zaradi tega, ker bi bilo zanimivo.

Posledica tega je slaba informiranost in ko pride čas za najem stanovanjskega kredita, se veliko kreditojemalcev tega loti na napačen način.

Zmota številka 1:

Najugodnejši kredit bom zanesljivo dobil na banki, kjer sem že vrsto let komitent!

To ni res. Najugodnejši stanovanjski kredit boste na vaši banki dobili le v primeru, da je trenutno med najugodnejšimi in da ste naleteli na referenta, ki ste mu izjemno simpatični. Če katerakoli od teh dveh postavk ne drži, potem boste pri vaši banki najeli slab in drag kredit. Če banka trenutno ni konkurenčna, potem ugodnega kredita v nobenem primeru  ne morete dobiti, če pa je konkurenčna, pa vam skoraj zagotovo ne bodo ponudili najboljše ponudbe, če si ne boste uredili še kakšne konkurenčne ponudbe drugih bank.

Tako kot trgovske verige vseh možnih specializacij so tudi banke ugotovile, da potrošniki padamo na akcije. Ampak – ali res lahko stanovanjski kredit primerjamo s paniranimi lignji ali pa avtomobilski kredit z gaudo, znižano za 30 odstotkov? Mislim, da ne.

Predvsem stanovanjski krediti so zgodba zase, saj gre v največji meri za kredite v višini nekaj deset tisoč evrov in le malokdo se za najem le-teh odloči na podlagi tega, da na oknu lokalne bančne enote vidi plakat, ki mu ponuja super akcijski kredit. Seveda je iluzorno pričakovati, da banke ciljajo na takšne impulzivne kreditojemalce, saj bi v tem primeru bilo njihovo poslovanje bolj kratkega diha. Stanovanjski krediti se najemajo takrat, ko se ljudje odločamo za gradnjo, adaptacijo ali pa nakup nepremičnine, in ko v družini odločitev za nekaj od tega pade, je po navadi stanje na kreditnem trgu irelevantno.

Z začetkom marca je v veljavo stopila nova, višja vrednost minimalne plače. Ta sedaj znaša 562 EUR oz. za dobrih 100 EUR več, kot je bila doslej. Čeprav gre na to potezo gledati splošno pozitivno pa bo na kreditnem trgu vsekakor imela ravno nasproten učinek. V skladu z Zakonom o izvršbi in zavarovanju morajo banke namreč to cifro upoštevati kot nedotakljivo in je ne smejo obremeniti z anuiteto za kredit.
Ravno tukaj pride do problema. Nekdo, ki je doslej prejemal minimalnih 460 EUR in je upal, da bo ob dvigu plače končno lahko najel kredit, je, kar se tega tiče, na istem kot doslej. Enako težavo pa ima sedaj nekdo, ki je pred spremembo imel plačo npr. 600 EUR, bil kreditno sposoben v višini 140 EUR, po novem pa je kreditno nesposoben, saj mu delodajalec plače ni dolžan dvigniti, kreditni cenzus pa zanj še kako velja.
Je pa potrebno opozoriti še na dodaten kratkoročni problem. Tudi, če je podjetje za 102 EUR dvignilo plače vsem zaposlenim, ne samo tistim z minimalnimi plačami, kratkoročno to še vedno ne bo dovolj pri najemu kredita, saj je nov cenzus stopil v veljavo takoj, ob najemu kredita pa se upošteva povprečje zadnjih treh plač – torej plače po starem, omejitev po novem. Glede na to, da, jasno, sem spada tudi stanovanjski kredit, bo zanimivo videti, kakšen efekt bo sprememba imela na nepremičninski trg, ki je že brez tega težko dihal. Zdaj bo še težje.

Počasi se začenja gradbeno obdobje, z njim pa pridejo tudi stanovanjski krediti za gradnjo.

Postopek pridobitve stanovanjskega kredita za namen gradnje nepremičnine je bistveno bolj zapleten, kot pri kreditu za nakup. Zaplete se namreč pri zavarovanju kredita, saj se pri slednjem najpogosteje postavi hipoteka kar na kupljeno nepremičnino, pri kreditu za gradnjo pa te nepremičnine še ni.

Stanovanjski krediti za gradnjo so sicer med bolj zaželjenimi oblikami, zato obstajajo rešitve, predvsem tri načine bi izpostavil:

• Nadomestna hipoteka
• Rastoča hipoteka
• Več kreditov

Kot že rečeno, stanovanjski krediti niso enako dosegljivi vsem ljudem, oziroma niso vsem dosegljivi pod enakimi pogoji. Banke imajo namreč skupek parameterov, po katerih določajo kako dobra ter kako bonitetna stranka ste. Poenostavljeno to pomeni samo to, da določijo kako dober plačnik boste, hkrati pa tudi koliko transakcij, ki niso povezane s kreditom boste mesečno opravili. Najbrž ni potrebno posebej omenjati, da banke iščejo predvsem dobre plačnike in take, ki bodo ob kreditnih obrestih tudi z veliko transakcijami in z njimi povezanimi provizijami banki prinseli dodaten dobiček.

Osnova pri ugotavljanju bonitete je vaša zaposlitev. Nedoločen čas je precej bolj zaželjen, kot zaposlitev za določen čas. Zaposleni v javnem sektorju so zaradi zanesljivosti zaposlitve generalno gledano najbolj zaželjeni komitenti in kreditojemalci. Sledijo zaposleni v velikih, dobro stoječih podjetjih, nato pa sledijo srednja in mala podjetja ter čisto na repu zaposleni pri samostojnih podjetnikih. Seveda ni vse tako enostavno in tudi velikost podjetja ni edini dejavnik, saj se preverja tudi boniteta delodajalca.

Stanovanjski krediti so lahko zelo neprijetna reč, če se najema, oz. že samo priprave na najem kredita ne lotimo na pravi način. V večini primerov gre za visoke zneske in za precej dolge dobe odplačevanja, kar že samo po sebi pomeni določeno obremenitev za posameznika, oz. družino ter družinski proračun. Kako velika bo ta obremenitev pa je odvisno od tega, kako dobro ste se pogajali ob najemu stanovanjskega kredita.

Ravno pogajanje je ključni del celotnega procesa. Kot nekdo, ki se z urejanjem dobrih kreditnih pogojev poklicno ukvarja, lahko to potrdim iz prve roke. Razlika v obrestni meri, ki jo dobi nekdo, ki sprejme prvo ponudbo banke oz. nekdo, ki v projekt pridobitve kredita vloži več časa je izjemna in ta razlika v obrestni meri se manifestira v občutni razliki pri višini mesečne anuitete. In če je obrestna mera samo vrh, pa je na poti do tega vrha še vrsta ‘bonbončkov’, ki jih je treba pobrati – stroški odobritve, stroški prenosa poslovanja, itd. Zakaj bi za svoj kredit plačali več kot je nujno potrebno?